Jak przepisać dom na dziecko to pytanie, które zadaje sobie wielu rodziców pragnących ułatwić start w dorosłość swoim pociechom. Okazuje się, że jest kilka możliwości wyjścia z tej sytuacji. Warto zatem poznać wszystkie dostępne rozwiązania i przeanalizować konsekwencje prawne oraz finansowe każdego z nich, aby wybrać najlepszą formę przekazania majątku swoim najbliższym.
Sposoby przepisania domu na dziecko
W świetle obecnie obowiązującego prawa istnieją trzy główne metody przekazania domu lub mieszkania dziecku:
- umowa darowizny – najczęściej stosowany sposób, polegający na przekazaniu własności w formie aktu notarialnego. Darowizna jest korzystna podatkowo – dzieci są bowiem zwolnione z podatku od spadków i darowizn w przypadku prawidłowego zgłoszenia nabycia do urzędu skarbowego. Należy jednak pamiętać o kosztach notarialnych;
- umowa dożywocia – rozwiązanie idealne dla osób, które chcą mieć gwarancję dożywotniego utrzymania i opieki. W zamian za przekazanie nieruchomości, nabywca – w tym przypadku dziecko – zobowiązuje się do zapewnienia rodzicowi opieki, wyżywienia, ubrania i pokrycia kosztów pogrzebu. Umowa dożywocia nie rodzi prawa do zachowku dla pozostałych spadkobierców, dzięki czemu jest często wybierana w sytuacjach spornych między dziećmi;
- testament – dokument sporządzany najczęściej samodzielnie albo w kancelarii notarialnej, gwarantuje rozporządzenie majątkiem zgodnie z wolą testatora. Nieruchomość przekazywana jest po śmierci rodzica, a najbliżsi – pod warunkiem wypełnienia odpowiednich obowiązków formalnych – mogą być zwolnieni z opodatkowania.
Jak zatem widać, każda z tych możliwości ma swoje plusy i minusy, co warto uwzględnić, planując przekazanie nieruchomości.
Przepisanie domu na jedno dziecko – co z zachowkiem i wydziedziczeniem?
Rodzice mogą wskazać w testamencie jedno dziecko jako wyłącznego spadkobiercę domu. W takiej sytuacji pozostali spadkobiercy mają prawo ubiegać się o zachowek, czyli część należnego im majątku. Alternatywnym rozwiązaniem jest wydziedziczenie, czyli pozbawienie prawa do zachowku. Jest ono możliwe tylko przy wskazaniu konkretnej i udokumentowanej przyczyny, np. rażące naruszenie obowiązków rodzinnych czy popełnienie przestępstwa wobec spadkodawcy.
Warto dodać, iż umowa dożywocia, w przeciwieństwie do darowizny i testamentu, całkowicie eliminuje prawo do zachowku dla pozostałych dzieci.
Koszty przepisania domu na dziecko
Wybór formy przekazania nieruchomości ma bezpośredni wpływ na koszty. W przypadku darowizny kwestia ta zwykle ogranicza się do kosztów notarialnych. Jednakże w tym kontekście należy zwrócić uwagę, że maksymalna stawka wynagrodzenia notariusza za sporządzenie aktu notarialnego umowy darowizny jest określona w § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. z 2004 r., Nr 148 poz. 1564) i wynosi od wartości:
- do 3000 zł – 100 zł;
- powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
- powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.
Z kolei, gdy idzie o umowę dożywocia, konieczne jest uiszczenie podatku od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% wartości jej przedmiotu, np. domu. Sporządzenie testamentu własnoręcznego nie wiąże się z żadnymi kosztami, natomiast w przypadku testamentu notarialnego koszty notarialne ponosi testator, a późniejsze postępowanie spadkowe wiąże się z opłatami sądowymi, które ponoszą spadkobiercy.
Warto pamiętać o możliwych dodatkowych kosztach związanych z zachowkiem. Najczęściej jego wartość to połowa tego, co spadkobierca otrzymałby, dziedzicząc zgodnie z ustawą.
Temat przepisania domu na dziecko jest złożony i wymaga indywidualnego podejścia. Wybór formy przekazania zależy od sytuacji rodzinnej, oczekiwań i planów właściciela. Przed podjęciem decyzji warto skonsultować się z prawnikiem, który doradzi najkorzystniejsze rozwiązanie i pomoże uniknąć późniejszych problemów.